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深圳買房是金融游戲 海納公館/云璽錦庭價高

來源:經濟觀察報作者:陳博發布時間:2020-4-17點擊:377 人次

連續兩周,深圳鏈家的中介王鋒帶著客戶奔波在尋房路上。他們前后看了5套房源,3套被其他買家截胡;剩下兩套,一套漲價100萬元,一套業主不怎么愿意出售。在此之前,一套76平方米房源春節前報價760萬-780萬元,客戶嫌貴沒有出手,現在價格已經漲到近900萬元。

深圳樓市從南山區、寶安區等區域率先“蘇醒”,逐步傳導至全市。新房市場上,多個單價超過10萬元的豪宅項目推盤即“日光”;百萬元“喝茶費”、更名費重出江湖。監管部門再度出手嚴打。

二手房市場,房源掛牌價上調幅度從幾十萬元到幾百萬元不等。鏈家等中介公司的數據顯示,目前統計到的二手房實際成交量已經與去年“雙十一”后持平。

一位長期與投資客、購房者和中介人員打交道的業內人士也觀察到,不僅是熱點樓盤,一些前兩年零成交的樓盤,最近都實現交易突破,價格漲幅也超出意料。

到底誰在購買深圳的房子?據多位房地產銷售、中介透露,這一波樓市主力軍以改善需求和投資客為主,他們出手迅速,對房價承受能力較強,不單純出于投資目的,更多是將樓市作為資金避險的港灣。

深圳樓市爆發背后,一方面得益于深圳寬松的落戶政策對高凈值人才的吸引力,過去兩年,深圳連續每年新增人口數量均超過40萬,為深圳樓市提供了需求,也是它保持一枝獨秀的基礎。

另一方面也與資金層面松動相關,一位中介告訴經濟觀察報,新冠肺炎疫情下,一系列小微企業紓困措施出臺,讓大部分銀行放寬抵押貸、信用貸等消費貸款。“通過小微企業貸,樓市所有加杠桿套路都可以操作。”

兩天敲定一套房

最近兩三周,王鋒才真正進入工作狀態,每逢周末,他每天至少能接待三四批自發上門的購房者。一個月前,他還為無客可帶而焦慮。

坪山、龍崗、鹽田、福田、羅湖是王鋒日常帶看的范圍,在深圳地理版圖上,這些區域被統稱為東部片區。

這一輪從深圳西部片區復蘇開始,傳導至全城的樓市熱潮,讓浸淫房地產行業多年的王鋒有點措手不及。他所在的門店位于龍崗布吉,半個月時間成交了10單二手房。

王鋒剛剛促成一單交易。他一位住在龍崗、工作在廣州的朋友,清明假期回深圳看房。“我問他打算盡快入手嗎?他說有合適肯定拿下。”

一開始王鋒半信半疑,不曾想,第二天朋友看上宇宏健康花城一套89平方米二手房,晚上和家人看完房后就拍板敲定。春節前,該小區89平方米三房成交價介于430萬-450萬元左右,王鋒朋友的最終成交價是490萬元。

與宇宏健康花城相鄰的鴻榮源尚峰,89平方米戶型春節前成交價480萬元左右,3月起,成交價已經刷新到540萬-560萬元,業主掛牌價更是高達570萬-580萬元。

“這兩個小區的位置和學區都一般,我也想不通,憑什么一套一下子就漲了四五十萬元。”最近兩天,王鋒所在門店,光這兩個樓盤就成交了四套。

兩房換三房或四房的改善型需求,購房目標明確,劃定一個范圍看房,只要看上就會立即下手——這是王鋒近期觀察到東部這波購房者的群像。

深圳東部歷來承載的是剛性需求,一直處于價格洼地。“很多首置剛需客戶對房價的預期往下調,但樓市一下子就火起來,他們多數還在猶豫之中,決策時間比較長。”王鋒說,改善型客戶,已經在樓市里面嘗過甜頭,下手比剛需更快。

3月以來,深圳東部的新房市場也熱鬧起來,入市的6個新盤中就有3個位于東部坪山區。中原開盤簡報顯示,方直谷倉府4月1日開盤推出416套房源,面積從80平方米到130平方米,銷售單價3.3-3.8萬元/平方米之間。由于前期凍資蓄客112批(轉介客戶不需要凍結),該項目開盤當天去化130套左右,去化率約31.25%。

恒大城(二期)前期蓄客認籌了690批,開盤當天推出288套95-135平方米住宅,全部售罄,成交均價3.65萬元/平方米。

中海萬錦熙岸開盤推出286套76-84平方米三房住宅,前期登記198批客戶,開盤當天成交了102套,去化率54.83%。“相比去化率,我們更看重解籌率,受疫情影響,這些樓盤推廣力度下降,在坪山賣出100套以上,這個成績已經不錯了。”一名深圳中原地產二級市場策劃人員稱。

一家TOP30房企在深圳東部的幾個新盤,3月起基本能如期完成銷售任務。該房企營銷人員張斌告訴經濟觀察報,他們在深圳坂田的一個80多平方米商辦項目,近期周均成交量超過去年12月。“主要是投資客,他們對區域發展預期較高,手上資金需要投資來應對通貨膨脹。”

另外一個位于鹽田的住宅項目,最近周去化量也恢復到去年12月水平,但同期轉介比例下降了20%,這意味著自發上門的客戶增加了。

耀眼的西部

如果預算300萬元總價,你會選擇以下哪個房源?寶安區某樓盤的單間;梅林關口樓齡較新某小區的小兩房;筍崗片區一普通小區的正規兩房;還是鹽田片區一年底交樓的四房新盤?

4月8日,上述長期與投資客、購房者和中介人員打交道的人士在微信朋友圈寫下這樣一個問題。一周后,他公布結果,選擇寶安片區的人超過一半。“一路向西”已經成為最近幾年深圳置業的主要路徑。在這波樓市交易熱潮中,南山、寶安等西部片區更是耀眼。無論一手房還是二手房,動輒10萬+的價格豪宅化趨顯,從3月上旬就吸引了一批又一批戴著口罩的購房者。

4月9日晚間,深圳南山區住建局緊急出擊,劍指涉嫌惡意炒作、哄抬房價的中介從業人員,維護房地產市場平穩是這份通知祭出的最大目的。

更早的一周之前,深圳寶安區住建局發文,嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”、“更名費”等價外費用等違法行為,重點指向區域內的新錦安海納公館、云璽錦庭、潤恒都市名薈三個樓盤。

這三個樓盤,集中位于寶安大道附近,均是去年獲批預售開盤的新盤。彼時,新錦安海納公館的備案單價為7.4萬-10.8萬元/平方米;云璽錦庭的備案單價在8.7萬-14萬元/平方米左右;潤恒都市茗薈花園的備案單價介于6.5萬-13.6萬元/平方米之間。

“哪怕每套再加上100萬元‘喝茶費’,估算下來總房價也頗為合理。現在寶安中心區已經沒有7、8萬元/平方米單價的房源了。”一名代理過新錦安海納公館的中介人士坦言。

“喝茶費”的更大驅動在于一二手房價格倒掛。距離三個新盤最近的二手樓盤鴻榮源西岸觀邸,2019年11月二手房成交價格在10.7萬元/平方米左右,如今價格已經達到13萬-15萬元/平方米,遠高于新盤價格。

“新盤售價直接受限價影響,價格與周邊市場價差距比較大,性價比高,購房者肯定更為青睞。”中原地產代理(深圳)二級市場董事總經理玉家雄表示。

深圳蛇口片區豪宅招商蛇口太子灣的火熱佐證了這一點。4月5日,這個豪宅樓盤加推54套320平方米以上公寓,單價9萬-13萬/平方米,總價2943-5478萬/套,當天去化率超過80%。3月份,太子灣先后兩次開盤均實現日光。

根據玉家雄提供的數據,近期深圳新盤平均去化率為60%左右,超過2019年下半年40%的去化水平。

不過,相比東部,供應量稀少的深圳西部更擅長采用“擠牙膏式的推貨策略”,“這段時間西部新盤推貨量較少,將整體去化率拉高了。”玉家雄表示。

他這段時間通過多次對購房客群特征和意愿的了解發現,很難界定深圳購房者是不是純投資客,但買得起10萬+房源的客戶,肯定不是首次置業。“現在相當部分客戶擔心疫情影響下,大量資金涌入市場出現通貨膨脹,購房成為資產配置的一種手段。”

深圳傳統豪宅片區后海,這類成交客戶也正逐漸增加。一名Q房網門店中介人士說,他目前所接觸到的買家,在附近深圳灣片區上班的公司高管居多,還有一部分是小企業主。

玉家雄將這部分客戶定義為有資產配置需求的群體。他們的共性在于,很多人在購房那一刻可能還沒想過,將來會不會搬到這個樓盤來住。更多他們抱著資產配置的心態來做出購房決策。“這段時間,這類客戶的活躍度和數量一直在上升,在整個購房群體占比已經到了20%-30%。”玉家雄透露。

消費貸開閘

無論投資,還是自住,所有一切最終演變成深圳樓市催化劑。背后的底氣,則來自于資金面松動。

“深圳買房就是一場金融游戲。”前述那位長期與投資客、購房者和中介人員打交道的業內人士說,明面上,跟房地產相關的貸款政策、“銀根”仍未松動,但疫情提供了一個新的機會——金融機構通過調整政策、落實優惠利率來扶持小微企業的生產經營。

深圳是中小微企業最為活躍的城市之一。據多位地產中介人士透露,曾被視為“曲線”購房捷徑的消費貸,也以小微企業貸款名義再度“浮出水面”。

消費貸分為住房抵押貸款和無抵押貸款,無抵押貸款又包括信用貸、經營貸等。

2016年,中國人民銀行深圳市中心支行辦公室曾下發規定,除個人住房貸款、汽車貸款、助學貸款以外的其他個人消費貸款(包括房商通、抵質押額度貸款等),貸款期限最長不超過5年;不得以未解除抵押的房產抵押(二次抵押)發放個人消費貸款;同時加強對銀行消費貸款資金流向的監管。

一名國有銀行深圳區域人士透露,最近銀行關于消費貸的審核確實放松了。“這兩周我們網點做了幾十筆抵押貸款,每天都在加班。”深圳某股份制銀行一名從事抵押貸業務的人員表示。經濟觀察報獲悉,目前,該行接受直系3代旁系2代親屬的房產抵押,貸款額度最高可以達1000萬元。

按要求,申請者名下必須擁有一個持股20%以上、經營滿兩年的公司。但上述銀行人員稱,剛注冊的公司也能申請,不過貸款額度相對降低。

一位中介給出了更便捷的“門路”,直接購買一個工商注冊經營2年且目前還在經營的公司即可,這一類公司的市面價格僅需3000-5000元。

同時還要求,借款人及配偶有效身份證件、結婚證、戶口本;申請者名下公司營業執照;借款人及配偶收入證明及相關資產證明;借款人、配偶或者背景企業近6個月銀行流水記錄;購銷合同;房產證復印件。

所謂購銷合同,即公司每月經營狀況,通常用來指向資金用途。“購銷合同也可以花錢購買,這些資料都是為了滿足監管層相關要求,保證資金出去表面不違規,實操中都可以人為操作。”曾經操作過消費貸的中介人士透露。

如果通過線上申請,銀行會上門核實,將抵押物和公司門牌拍照存檔,2-3個工作日完成審批。“從審批到贖樓,再到辦理抵押、放款,不超過10個工作日。”上述銀行人員表示,至于究竟能貸到多少,銀行會通過評估來衡量,一般按照評估價7成或者凈值的8.5成執行。

貸款期限也打破“不超過5年”限制,最長達到10年,隨借隨還。不過每年需要過橋一次。也就是說,如果一個公司貸到500萬元,滿一年償還一次500萬元本金,但三天之后又可以重新將這筆本金提取出來。

“不得二次抵押”的禁令也在解除。上述銀行人員透露,在該銀行申請房貸且供樓滿一年的客戶,不用贖樓,可以直接做二押。比如,一套房子總價600萬元,此前申請了200萬元房貸,那意味著通過二押,還可以再釋放400萬元。

除了申請容易,抵押率高外,更大“彩蛋”在于成本優勢。經濟觀察報獲悉,深圳建設銀行的抵押經營貸產品云快貸,普通客戶年化利率由5.27%下調至4.95%,遠低于大多數城市的房貸利率。

消費貸對房地產究竟能發揮多大作用,取決于資金流向的監管力度。上述銀行人員告訴經濟觀察報,抵押貸款最終打到購銷合同第三方法人的個人賬戶上。

放款后,申請者可以私下與該第三方法人溝通后續用途,“自己把控一下,資金不要出現特別明顯的回流,如果資金經了幾手再使用,基本就沒什么問題。”

前述國有銀行深圳區域人士透露,以往實操過程中,除非上層政策收緊,銀行會臨時要求客戶提供相關材料證明貸款用途,一旦貸款用途與申請時描述不一致,銀行會限期收回貸款。“如果監管層未明令嚴控,銀行也就睜只眼閉只眼,不會認真監控資金流向。”

(編輯整理:椒江房產網

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